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分析一下买房和不买房10年后财富差别!分析一下资产保值问题!

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发表于 2013-8-28 21:37:22 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
这次我来详细分析一下买房和不买房10年后财富差别!
  
  假设一个二、三线城市的房屋总价为50万(这样的房子按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元),为何取二三线城市房价?因为二三线房价较平稳,暴涨暴跌的可能性较小。
  
  第一种人:买房
  
  买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!
  
  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈ 23.6万
  
  第二种人:租房
  
  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。
  
  由于大发棋牌APP下载统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:
  
  第1年房租:15000元
  第2年房租:15900元
  第3年房租:16854元
  ....
  第10年房租:25342元
  
  则租房人:
  
  A、10年房租总计:15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万
  B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万
  C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万
  D、省下的一次性还贷的钱为20万。
  
  现在有三个假设:
  
  假设1:未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
  
  那么买房的人财富为89.5万。
  租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
  
  假设2:未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。
  那买房人财富是租房人的3倍有余。
  
  假设3:未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。
  
  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于大发棋牌APP下载统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?
  
  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。
  
  最后,买不买房,你心里已经清楚了。
  
  申明:本文只是详细计算买房和租房的未来10年财富差别,并没有任何诱导网友买房的意思,据此文购房亏损者,本人概不负责!
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