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楼市调控暗流涌动 消费贷悄然变身灰色房贷

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发表于 2013-8-30 21:37:49 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
“以我的收入月供并没问题,但按照现行政策,二套房首付至少需要六成。除了东拼西凑的30万元,还有40万元的缺口。”广州大学陈老师对记者说。他看中的第二套房房价约为120万元,首付需要70万元。陈老师在广州市白云区已经拥有一套约90平方米的两居室住房。眼下,他打算再购买一套四居室住房,以便将老家的父母接来同住。


看到陈老师犹豫不决,中介开始热情地推荐“变通方式”。所谓“变通”是指将陈老师第一套住房进行抵押,向银行申请40万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后,银行会把钱打到“装修公司人员的账户”(实际是陈老师的亲友账户),然后再由陈老师以现金的方式提现。“所有手续都由担保公司搞定,你只要额外多付5000元的手续费就行啦!”中介胸有成竹地说。


由担保公司出面向银行申请消费贷款,通过第三方过账后转为房贷,这种操作模式正是所谓“过桥”。据记者了解,在不少施行住房限购限贷政策的城市,这种现象并不鲜见。


多地房贷现收紧迹象


自4月“国五条”实施以来,多地房贷收紧,多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折,而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象。据伟嘉安捷与各大银行统计发现,有部分银行已将首套房贷款利率优惠从八五折调升至九折。例如,北京地区已有1/3的银行,把首套房贷利率优惠提高到九折。


“国五条”执行已两个月有余,在调控趋严背景下,虽然部分银行收紧住房贷款,降低贷款利率优惠,但房地产市场却未能平静,在土地市场焦灼的背景下,住宅交易量回暖态势明显。


伟嘉安捷企划经理吴昊在接受记者采访时表示,一方面,随着“国五条”政策的从严,住房贷款业务不免受到影响,银行收紧房贷转而指向中小企业融资贷款也是意料之中。另一方面,作为年中分水岭的6月,根据往年交易惯例,银行从进入6月开始会逐渐收紧利率,放慢贷款速度。


值得注意的是,在商贷收紧的背景下,住房公积金也显示出收紧迹象。日前,厦门市住房公积金管理中心发布《厦门市住房公积金管理委员会关于住房公积金贷款业务有关事项的通知》,提高二套房首付比例,并降低二套房最高贷款额度。


《通知》显示,厦门公积金贷款二套首付比例由原来的五成提升至六成,个人购房最高贷款额度由40万元调整至30万元,夫妻双职工最高贷款额度由80万元调整至60万元。此外,在房屋套数认定方面,由此前的“认房认公积金贷款记录”改为“认房认贷”,商贷记录亦将算入房屋套数,这使得二套房贷收紧的政策影响人群大为增加。


而在此之前,北京率先提高公积金二套房首付比例至七成,并强化申请人资格审查。之后,苏州住房公积金管理中心市区管理部发布公告,将公积金贷款额度调整为账户余额的10倍,对大部分申请者而言贷款额度收紧。大连公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款相关问题的通知》,在贷款额度、贷款条件、提取条件等方面都作出调整。


“灰色房贷”暗流涌动


随着限购、限贷政策的严格执行,北京二套房首付从六成升至七成,部分其他地区,也提高了公积金贷款门槛。因此,为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。流入“灰色地带”的贷款暗藏风险,更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。


央行数据显示,一季度,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元,同比多增4667亿元,增量占同期各项贷款增量的27%。这一季度增量几乎是去年四季度新增贷款的两倍,房地产类贷款增速迅猛。


具体来看,个人购房贷款1季度新增4662亿元,同比多增3088亿元,占全部新增贷款的66%。


“虽然房地产成交有所下滑,但是随着调控政策影响变淡,房地产成交也呈现出回暖态势。”中原地产市场总监张大伟表示,成交回暖,但调控却未放松,钱从哪来?


据“伟嘉安捷”数据统计显示,新政实施近两个月以来,北京房贷交易量环比同期下降了50%,而在整体交易量下跌的环境下,市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。


例如北京个贷市场交易量则上涨14%。抵押消费类贷款的上升是造成5月北京个贷市场交易量上浮的主要原因,3月疯长的二手房交易量使得市场消化这部分人群后,使用抵押贷款用于装修的用途较多,助力非交易类贷款市场。与此同时,企业经营类贷款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。


但值得注意的是,虽然部分新购房者抵押装修贷款增多,但另一方面,借道消费贷款作为“房贷”现象又有回头之势。


的确,来自中国人民银行上海总部的数据显示,一季度上海市新增本外币个人消费贷款238 .6亿元,同比多增179.5亿元。一些业内人士表示,不排除其中有部分贷款变相流入了房产交易市场。


消费贷,顾名思义银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款,这其中并不包含房贷。虽然此前,央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。然而,不少购房者与装修公司、中介机构等相互配合,加之个别银行审批不严等因素,屡禁不止。


记者致电广州、上海多家担保公司,大多表示可以从事上述业务。据业务员介绍,200万元以下的贷款一般以“房屋装修”名义申请,找装修公司签订合同即可;200万元以上的以“艺术品投资”名义申请,与客户签订相关合同的对手方一般为珠宝公司或典当行。


银率网分析师闫博锴表示,央行对于消费贷款用途有严格规定,不能用于购买住房、股票、基金和理财产品,不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类投资,只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。


从这个角度而言,通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷,实际上是进入了一个“灰色地带”。




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