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房企“出海造房”持续升温 建房后返销国人

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发表于 2013-8-30 21:38:27 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
近来,房企“出海造房”热潮持续升温。5月中旬,英国《金融时报》报道称,中资房企“总部基地”将斥资10亿英镑(约合人民币94亿元),在伦敦皇家阿尔伯特码头开发商业地产,占地35英亩(约合14.16万平方米)。据估算,该项目可能是中资企业在英国最大规模的投资项目之一。
  此前,万科先后进军旧金山和新加坡,王石更透露有意落子纽约。一项调查数据显示,自去年以来,国内房企的海外投资盘子已达上百亿美元。
  为什么要出海?需求是显而易见的答案。事实上,随着开发商出海项目陆续上市,这些房子大多“返销”中国人,开发商海外投资时,无论是拿地、开发还是销售,都带有浓郁的中国特色。
  集体“出海造房”
  投资达百亿美元
  “我认识的一家房企在海外的一个项目,本来说好在年中开盘,结果还没开盘,就卖了九成,买家绝大多数都是中国人。”5月24日,巨龙出国集团总裁陆炳同对记者说,但其不愿透露具体房企和项目所在大发棋牌APP下载。
  当中国人最为迷恋的投资品“房产”被限购以后,一股由中国富豪们掀起的房地产投资热浪开始席卷全世界。从澳大利亚、加拿大、英国、美国,到法国、爱尔兰,甚至塞浦路斯,等等,都可见到“中国购买”的足迹。胡润2012年11月发布报告称:目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一,海外资产占到其总资产的约19%,而海外资产中,房地产是最主要的投资领域。
  内地房企进军海外已经成为“时髦”。4月中旬,万科以6.78亿元收购新加坡一个房地产项目30%的权益。今年早些时候,万科先后与美国铁狮门、香港新世界联手,进军美国旧金山和香港开发住宅项目。其中,万科为旧金山项目投资1.75亿美元,而香港荃湾地块总价值34.35亿港元,万科占有项目两成权益。万科董事长王石透露,万科将追随客户进军北美,年底有望在纽约投资项目。
  物业类型广泛
  汇率变化是风险
  从房企海外项目的物业类型看,涵盖范围相当广泛,包括旅游商业、住宅、酒店式公寓在内的多种业态都有涉及。据了解,目前海外项目大多处于开发阶段,项目是否得到市场认可,将直接决定企业未来是否继续投资。
  “开发商投资海外的非市场性风险主要来自于汇率变化。”正略咨询顾问赵丽燕分析说,开发商主要是看涨人民币,利润空间较大;万一人民币贬值,那他们的日子就会比较难过。
  另外,“出海”的同时也常常面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等因素影响。对于根植于国内市场的房企大鳄来说,进军国际市场也难免会水土不服。例如,国内交房都是毛坯房,而国外却是精装房;国外房产交易全程都是律师为代表;一旦延期交房,将被重罚等。
  还有一个隐藏风险,则是“自产自销”的模式长久性值得怀疑。从海外建项目最终再卖回给中国人,这样的操作模式虽然可以实现,但是依托中国人的海外置业潮究竟可以走多远值得怀疑。上世纪90年代日本也在世界各地疯狂购买物业,但随着日本国内经济的长期不振,购买潮最终褪去。出海的房地产企业必须有更加长远的考虑。
  知情人士称:
  中国部分外储或投美国房地产
  【深圳商报讯】据彭博社报道,两位知情人士称,中国正研究将3.4万亿美元外储的部分资金投资于美国房地产的可行性。
  知情人士称,中国大发棋牌APP下载外汇管理局是在看到美国房地产复苏迹象后开始此项研究的。他们称,中国可购买房产、投资房地产基金或收购房地产公司股权。消息人士称,投资安全是首要考虑。他们没有透露时间表及其它细节情况。
  《华尔街日报》上周援引消息人士的话报道称,中国已经在纽约设立机构以实施替代性投资,外储管理人员寻求减少对美国国债的投资,使投资进一步多样化。
  随着美国住房市场复苏,今年第一季度,89%的美国城市独栋住房价格上涨。
  2013珠三角房博会周五举行
  近300楼盘参展
  首设海外置业展区
  【深圳商报讯】(驻穗记者 张莹 通讯员 伍春林)2013珠三角房博会将于本周五至6月2日在广州琶洲国际会展中心举行。记者昨日从组委会获悉,本届房博会首设海外置业展区,将有来自美国、加拿大等11个大发棋牌APP下载和地区的近300个楼盘参展,为吸引中国置业者各出奇招。
  据组委会介绍,本届房博会开辟海外置业展区,来自美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、葡萄牙等11个大发棋牌APP下载和地区的近300个楼盘参展。组委会还将在现场举办海外房产投资论坛。
  带来海外物业销售的广州市西蒙兹房地产有限公司负责人介绍,现场成功签署买卖合同及交付首期款的客户可获得往返中国至澳洲飞机票、一年澳洲无限次往返签证及平板电脑等。而阿里斯托房地产开发集团中国代表处为吸引消费者, 推出签署看房意向书,即免费赠送全家一年塞浦路斯多次往返签证、超五星级海景房4晚住宿、午餐和地中海风情晚宴、送全家定制化行程,参观红酒庄园、橄榄园、有机农场等。
  针对本届房博会海外物业展区的规模大幅增加,省房协秘书长王韶分析认为,金融危机对西方发达大发棋牌APP下载和新兴大发棋牌APP下载的影响尚未完全消除,他们迫切需要中国富人阶层的消费刺激。
  据组委会介绍,本届房博会共有近100个来自广州、深圳、佛山、惠州、珠海等珠三角城市的楼盘参展。部分房企甚至将产品发展到了遥远的非洲。比如颐和地产,除了广州地区多个项目同时推出别墅产品,还将别墅建到了台山温泉区、北京的山地及非洲的毛里求斯。
  来自中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。
  据了解,海外市场贷款利息多为4%~5%,融资成本低。“另外,和国内按照某个项目融资不一样,在国外开发商可以多种渠道融资。”正略咨询顾问赵丽燕对深圳商报记者分析说,国外土地成本低,国人海外置业的火爆,以及从战略布局角度需要国际化等,这都是房企淘金海外的原因。
  “中国式”开发
  主要卖给中国人
  为了降低市场风险,淘金海外的发展商,大多和当地开发商进行合作。例如万科和美国铁狮门、香港新世界联手。但是,在开发过程中,却也带有明显的中国特色。
  在拿地策略上,房企紧紧追随国人足迹。由于经常和房地产企业合作,陆炳同对房企海外运作相当熟悉。他告诉记者,开发商在国外拿地,一般遵循以下几个原则:首先是城市人口要足够多,至少在300万以上;其次,尽量挑选离中心区近的地段,并且外来人口一定要较多。“如果开发一个大盘,几千套房,必须吸收外来人口,尤其是中国移民要多,才能消化得了。”陆炳同说。
  为了节约成本,在建材的采购方面,房企也独辟蹊径。“有发展商从国内采购电线、插座、安防系统、瓷砖、门等建材,再运输到国外。因为中国是世界工厂,很多原材料质量既好又便宜。这样一来,房企又能多出20%左右的利润。”
  而在销售方面,房子造出来后,有很大一部分是“返销”给中国人。
  万科郁亮说:“中国人想去哪里,哪里的中国人最多,我们就去哪里。”中国有35%的移民涌向美国,而在美国旧金山,华人的数目也相当多。这也可以解释为何万科首先选址旧金山。
  碧桂园于马来西亚的金海湾项目预计今年正式对外销售。在该项目上,碧桂园也主打“移民牌”。“目前该项目正在全国进行前期推广工作,最先带出去考察项目和投资环境的对象是碧桂园的老业主。在推广过程中,除了移民政策,还用旅游、投资、教育、医疗等资源吸引买家。”碧桂园相关负责人表示。
  又如绿地韩国济州岛项目,拥有2000多套住宅,其中的70%打算卖给中国人。
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